新增管制區與調升利率 公營行庫的絃外之音

【住展房屋網/台北報導】去年中央宣布明年底桃園市將正式升格(為直轄市)後,當地房市立刻颳起炒風,也導致今年初外界預估,央行可能針對該縣房市貸款祭出明文管制。後來央行『維持』道德勸說策略,部分行庫則『自律』推出特定地區房貸限縮;而根據住展企研室觀察,桃縣幾個投資比重偏高的新興重劃區,買氣確實受到影響。

如今快兩個月過去,期間爆發一連串社會民生議題浮上檯面,因此,一度盯上的房市,似乎又躲到雷達下。不過國內幾家重點公營行庫,最近加碼房貸管制的動作,透露了若干訊息,值得關注。

根據聯合報及蘋果日報報導,華南、彰化及第一銀行,日前又悄悄『加碼』房貸管制;華銀新內規規定,第二筆房貸全台一律最高六成,利率則加碼千分之三,自2.3%起跳,彰銀則在五月底發函全省分行,房貸管制區除桃園三區(八德、蘆竹、中壢)外,新增台中西屯及高雄鼓山區,貸款利率全部2%起跳,並全面取消2年寬限期,一銀也納入台中七期及高雄美術館特區為房貸管制區。至於第二屋貸款成數,彰銀及一銀則分別砍到6.5成及7成。

或許到現在還是有人會說,這叫做(金融體系)打房。不過住展企研室認為,從近期國際財經趨勢研判,這些動作毋寧是未雨綢繆,或說得更白些,是替套現率最低的不動產擔保品價值『先打預防針』。

事實上,國泰金控剛公佈的六月國民經濟信心指數中買賣屋意願,就出現趨勢背離狀況,這點和住展企研室近期觀察類似。再者,中國時報社論也提出國內房市炒風太盛、供給可能過剩,留心未來泡沫風險的論點,現在又看到上述三家公營行庫進一步限縮房貸的動作,其實反映或透露的都是同一項訊息,那就是美國QE政策變動,代表資金流向會有新變化,對本地房市也將產生影響。

應該還有人記得,先前行庫端其實就已一再示警,美QE(可能)退場後,對本地房市將產生影響(衝擊)。而就算最糟的情況明天立即發生,全台房價崩盤;然因為99年起央行及公營行庫端持續緊縮銀根,因此只要這價格跌幅在三成內,若干事前就緊縮銀根的金融機構,所受的傷害就將降到最低。

美國FED決策會議結果即將公佈,一般預料,會議結論將可作為解讀QE政策是否出現新變化的依據。而以目前美國經濟各項數據推斷,QE應不會馬上退場,但最快第三季末或第四季開始逐漸縮減規模的可能性不低,且最後終究還是會退場。而光從近兩、三年,也就是馬政府大幅調降遺贈稅率後算起,台灣房市多頭就是靠資金撐起,從這點研判,一旦美QE政策出現新變化,本地房市隨之『反應』的機率甚高。

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