交易冷 全台房仲數為何創新高?

過去兩年,從奢侈稅上路,到近期加強不動產交易查稅,政府打房動作頻頻,台灣房地產真的被「打趴」?

根據內政部不動產經紀業資訊系統統計,截至今年9月底,全國不動產經紀累計家數(含房仲、仲介兼代銷、海外不動產仲介)達6231家,其中以房仲為大宗,營業員、經紀人合計亦達4.4萬人,雙雙創下新高。

與兩年前同期相較,仲介家數除嘉義縣減少兩家外,全台各縣市均不減反增。政府各種打房政策出籠,讓2012年全國買賣移轉棟數創下SARS以來新低,成屋交易市場相形萎縮,為什麼反讓靠交易量過活的房仲業,呈現前所未有的榮景?

北客南下展店搶客 桃園一年開出房仲一條街

與兩年前相較,全台仲介家數總計淨成長880家,其中約兩成來自雙北(台北市與新北市),八成則落在桃園、台中、高雄甚至宜蘭、花蓮等新興區域,與建商資金外移、北客南下的趨勢不謀而合。

其中,除去雙北後,成長最快的,當屬兩年內增加209家的桃園縣,成長率高達36.8%;台中市則以兩年增加165家緊追在後。花蓮縣因土地、農舍交易熱絡,從兩年前全縣僅一家純仲介業者,增加到61家。宜蘭縣也從61家,翻倍成長至125家。

「(機場捷運)A17站旁都是草,什麼都沒有,最多的就是房仲!」東森房屋中壢家樂福加盟店東楊長興說,整個桃園青埔特區內不過兩家便利商店,但光是A17一站(大園高中)周邊就有超過10家房仲門市,而且「所有你想得到的大小品牌」齊聚一堂。

業界人士透露,交易量大減,讓雙北房仲業者陷入品牌戰,希望藉展店衝高市占率、品牌認知度,爭奪有限客源,「假設某處開了一家永慶,信義、台灣房屋、中信等一定隨後就到,」他分析,快速展店只是「做做樣子」,其實各品牌根本人手不足,只能從其他門市調配人力,讓各店員工數從平均十餘人降至五、六人,「至少在雙北,展店數字絕對是假象,因為市場根本容不下那麼多人!」

一名店東18家店 自成「連鎖體系」綁住顧客

不過,即使中南部房仲家數大幅成長,幕後老闆卻仍可能是老面孔。以永慶房屋為例,就有一名加盟店東總計擁有18家店,除了看好房市,壟斷市場可能是更大目的。

「整個台中七期有超過70家店,但背後店東就是那20幾人,」東森七期特區加盟店東楊東宏說,七期裡,一個店東擁有5家店以上是常態,連他都有3家,而每家店距離往往只有巷頭、巷尾的差別。為什麼要在同一商圈中擁有複數店、自成「連鎖體系」?說穿了,就是「要顧客隨便走,都走進我的店」、讓案子怎麼跑,都跑不出手掌心。

交易量減房價續飆 全拜想抽高佣金美夢所賜

最後一個決定性因素,就在交易量減少,房價卻持續飆高。有巢氏房屋南區副總經理楊政曉說,這兩年跳進來的新業務、新店東,很多是看準房價只漲不跌,認為高總價等於高佣金,但交易案件數未增加,「餅就那麼大」,能吃到高房價大餅的,還是只有少數人。

「業務市場就是八二法則,賺錢的永遠是前20%。」楊政曉認為,大家只看見超級業務員的佣金不斷攀升,但後段班的月薪卻可能連22K都沒有,薪水M型化,差距可達百倍。

台北市不動產仲介經紀公會副理事長鄭雅能提醒,這兩年房仲業的蓬勃不過是「假榮景」,若奢侈稅確定延長,交易量或許會再被壓縮,使房仲生態大洗牌,屆時,美夢將成惡夢。

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