Yahoo奇摩理財 – 2016年10月28日 上午10:42
作者:李奕農

台灣房市下跌的幅度會有多大?房市不景氣的期間會多久?這是身邊有關心房市的朋友最想問的問題。從國外的案例來看,不同的房價下跌原因,會造成不同的跌幅。
因素1:利率急升→跌30%以上
買房一定要貸款,而且比例甚高。一旦利率急升,屋主的持有成本會驟然大增,出現拋售潮。2008 年的美國次級房貸風暴還有日本的房市泡沫化就是這樣造成的。
美國的房市從 2007 年 4 月,經歷了一段平均高達 32%有如雪崩般的跌幅,直到 2012 年才止跌回升,到了今年(2016 年)才回到當初的價格。
美國的房市崩盤有兩個原因,一為信用過度擴張。當年美國人可 100%貸款買房而不需要自有資金。買房門檻降低,本來無法購屋的人都可以買房,有能力者則會購買多間。平均約有 40%左右的房屋成交是屬於投資與度假性質,而非居住目的,再加上許多民眾進行二胎貸款消費以及信用貸款消費,過度透支購買力。
其次,2004 年美國正常的房貸利率約 1%,在兩年的時間內,直到2006年即驟然上漲至 5.25%,若是二胎或者信用較差的貸款,利率更高。還款壓力急遽增加,導致大量違約,進而引發次貸風暴。
再來看日本。從 1989 年 5 月至 1990 年 8 月,在一年內日本央行利率由 2.5%提升至 6%;同時要求所有商業銀行大幅削減貸款,到了 1991 年,日本商業銀行實際上已經停止了對不動產業的貸款。日本房市即從 1990 年開始走入泡沫,房地產再也無法回到泡沫前的高點。
因素2:股市崩盤→跌15-25%
股市崩盤時,銀行、企業、證券或投資者都會出現巨額的虧損,在急需現金周轉的情況下,將會拋售資產,造成房價大跌。
比較近期的案例,就是 2008 年金融風暴股市大跌時,各國房地產都經歷下挫,英國下跌17%,新加坡下跌25%,香港下跌23%。最慘的案例則是 1990年代的日本,同時具備了因素 1和因素 2,房地產暴跌了 60%。
若出現利率急升或股市暴跌的徵兆,屬於經濟層面問題,因為持有成本過高或亟需現金,屋主有了一定要賣屋的動機,此時房市跌幅會較重,屬於崩盤式下跌。
因素3:政府打房→跌5-15%
政府打房會影響買、賣房的意願,使得買方不好買,賣房也要繳重稅,這樣一來使得房市交易量大減。
中國、香港、新加坡就是例子。中國分別在 2011 及 2014 年房市下跌,各維持一年左右的時間。中國政府端出打房手段,包括限購、限貸、提高交易稅、提供保障性住房等。兩次的跌幅在 2.5%到 4.5%不等。
新加坡和香港也類似,新加坡在 2013 年 Q3 以後迄今,房價開始進入下跌趨勢,跌幅累積為 10.8%;香港房市則在 2013 與 2015 年分別經歷走跌趨勢,幅度約 4.7%至 12.6%不等。
與經濟層面的影響相較,政府打房後的房市修正幅度約在 5-15%即到達滿足點。
台灣房價可能築底,持續觀察政策
以台灣現況來看,目前利率相對穩定,未來急升的機會看起來不大。而台灣股市即使屬於相對高點,未來就算走弱,可能也只是修正格局。房市的下跌來自第三個因素——政府打房。
歷經了限制貸款、調整交易所得稅(奢侈稅、房地合一稅),現在則到了調整持有稅的階段,如地價稅、房屋稅。根據國泰房價指數的觀察,在 2014 年 Q3 拿到最高峰後,逐漸滑落,經歷了快兩年的時間,全國平均房價約下降 11.25%。
至於甚麼時候才是谷底止穩的時間點呢?個人認為政府對於持有稅並沒有下重手,但是仍影響了消費者的心理層面。所以應要持續觀察政府是否再推出新的打房政策,譬如公設坪數不登記。
未來等具體措施確定,民眾開始習慣新稅制,這波修正就會結束,房價就有機會築底了,畢竟對於房屋的需求只會延後,而不會消失。

房貸估價免費諮詢 發表在 痞客邦 PIXNET 留言(0) 人氣()